Immobilien-Gesellschaften

Bisher war das Halten und Verwalten von Immobilien in einer Gesellschaft mit einzig diesem Zweck steuerlich nicht vorteilhaft.

Neuerdings kann der Einsatz einer Immobilien-Gesellschaft als Rechtsträger einer Immobilie doch wirtschaftlich und steuerlich sinnvoll sein:

  • Unternehmenssteuerreform II (UStR II) und die privilegierte Dividendenbesteuerung der Kantone mildern die sonst ertragsmässig negative wirtschaftliche Doppelbelastung
  • Strategische, operative, wirtschaftliche oder rechtliche Aspekte können den Einsatz einer Immobilien-Gesellschaft als Rechtsträger rechtfertigen.

Der Begriff der Immobilien-Gesellschaft ist kein einheitlicher. Um eine Immobilien-Gesellschaft zu sein, muss sie folgende Kriterien erfüllen:

  • Gesellschaftszweck: Ausschliesslich oder zur Hauptsache Erwerb, Verwaltung, Nutzung und Veräusserung von Immobilien mit entsprechender Zwecksetzung in den Statuten.
  • Bilanz: Buchmässiger Immobilien-Anteil von mehr als 50 %.
  • Ertrag: Gewinnerzielung aus Immobilienerträgen.
  • Halten einer oder mehrerer Kapitalanlageimmobilien (Mg. Von Lehre und Praxis).

Eine Gesellschaft, die eine Betriebsliegenschaft (recte „Managementimmobilien“) hält oder andere Zwecke verfolgt, ist keine Immobilien-Gesellschaft!

Bewertungen, Refinanzierung und Steuerfolgen bei Immobilien-Gesellschaften

» Bewertungen

» Refinanzierung

» Steuerfolgen

Besteuerung der Wertzuwachses bei wirtschaftlicher Handänderung (share deal)

Bei der wirtschaftlichen Handänderung (share deal) wird also nur der Wertzuwachs besteuert; dabei gibt es verschiedene Besonderheiten. Insbesondere wird unterschieden in:

» Latente Steuern

» Verkauf Mehrheitsbeteiligung

» Verkauf Minderheitsbeteiligung

Verkaufspreis

Bei der Veräusserung einer Immobiliengesellschaft oder einer Mehrheitsbeteiligung sind zwei Preisparameter zu bestimmen:

  1. der Preis für die Gesellschaftsanteile (Aktien oder GmbH-Anteile)
  2. der für die Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer massgebende Grundstückerlös.

» Kaufpreisfestlegung

Verkauf, Schenkung und Erbschaft

» Juristische Person als Verkäuferin

» Ausländer als Verkäufer

» Schenkung und Erbgang

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