Steuersystematische Realisation

Überführung Privatliegenschaft ins Geschäftsvermögen

Wird eine Privatliegenschaft ins Geschäftsvermögen überführt, so ist folgendes zu beachten:

  • Aufnahme der Immobilie in die Buchhaltung des geschäftlichen Rechtsträgers
  • Buchwert
    • Buchwert höher als Anlagekosten
      • = Grundstückgewinn / Belegenheitskanton: Grundstückgewinnsteuer / Bund: keine Steuern (Gewinne auf Privatvermögen sind steuerbefreit)
    • Buchwert niedriger als Anlagekosten
      • Der erwerbende Unternehmensrechtsträger übernimmt so die latenten Steuern; bei langer Besitzesdauer, d.h. wenn das Unternehmen die Immobilie nachher mehr als 20 Jahre besitzt, sodass auf einen hypothetischen Wert vor 20 Jahren abgestellt wird (ZH), verflüchtigen sich die latenten Steuern;
      • Der Fiskus legt der Grundsteuerveranlagung eine eigene Verkehrswertbewertung zugrunde.
  • Abschreibungen
    • Ist die Immobilie im Geschäftsvermögen eingebucht, sind Abschreibungen möglich.

Sacheinlage

Die Sacheinlage kann erfolgen in eine

  • Personengesellschaft
  • Juristische Person

In der Regel erfolgt die Sacheinlage im Rahmen einer Unternehmensumwandlung. Die Voraussetzungen für eine steuerneutrale Umwandlung sind:

  • Fortbestehen einer Steuerpflicht in der Schweiz
  • Weiterführung der bisherigen Einkommens- bzw. Gewinnsteuerwerte
  • Betriebserfordernis
  • Veräusserungssperrfrist von 5 Jahren.

Wird die Sacheinlage ausserhalb einer Umstrukturierungsvariante vorgenommen, so sind die steuerlichen Implikationen, auch in Bezug auf Immobilien, im konkreten Einzelfall zu prüfen.

Sachentnahme

Die Sachentnahme in

  • von einer Personengesellschaft ins Privatvermögen
    • Überführung Geschäftsliegenschaft ins Privatvermögen
  • von einer Juristischen Person zu einem andern Rechtssubjekt
    • zivilrechtliche, steuerpflichtige Immobilien-Transaktion

Änderung Gesellschafterbestand KlG / KmG

Sofern und soweit ein ausscheidender Gesellschafter eine Entschädigung für die Abwachsung seines Anteils an am Gesamteigentum erhält,

  • liegt eine steuerbare Realisation vor
  • erfolgt die Besteuerung
    • beim monistischen System (Zürcher-System) über die Grundstückgewinnsteuer
    • beim dualistischen System (St. Galler-System) über die Einkommens- oder Gewinnsteuer.

Realteilung

Eine Realteilung ist dann gegeben, wenn das Gesamteigentum im weiteren Sinne (Gesamteigentum oder Miteigentum)

  • aufgelöst und
  • ins Alleineigentum eines Gesellschafters übertragen wird.

Die Realteilung gilt als steuerpflichtige Handänderung (ZH).

Keine Realteilung

Der Wechsel von Gesamteigentum in Miteigentum und umgekehrt begründet keine Realteilung, unabhängig davon, ob die Wertquoten gleich bleiben oder gleichzeitig verändert werden.

Überführung Geschäftsliegenschaft ins Privatvermögen

Es gilt hier die Liquidationsregeln für den betreffenden Rechtsträger zu beachten. In steuerlicher Hinsicht besteht aufgrund der Unternehmenssteuerreform II eine Privilegierung der Selbständigerwerbenden wegen ihrer meist zugunsten der Betriebsliquidität vernachlässigten Vorsorge (Steueraufschub, steuerbegünstigte Überführung des Erlöses in die Vorsorge uam; siehe unter „Weiterführende Informationen“).

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