Vermögenssteuer

Die Vermögenssteuer ist eine sog. „Substanzbesteuerung“.

Besteuerungs-Beginn

  • Zuzug (Wohnsitznahme) aus dem Ausland
    • unbeschränkte Steuerpflicht
  • Erwerb ausserkantonale Immobilie
    • beschränkte Steuerpflicht

Immobilien-Definition

Grundstücke im Sinne von ZGB 655 Abs. 2 unterliegen als unbewegliches Vermögen (Substanz) der Vermögenssteuer.

Vermögenssphäre der Immobilie (Geschäfts- oder Privatvermögen?)

Liegenschaften im Geschäftsvermögen

  • Abschreibungen zulässig
    • auf Gebäude
    • Restbetrag muss über Landwert liegen
  • Abschreibungszwecke
    • altersbedingte Wertverminderung
    • konjunkturelle Wertverminderung

Liegenschaften im Privatvermögen

  • Abschreibungen nicht zulässig

Vermögenszuordnung (Geschäfts- oder Privatvermögen)

  • Kriterien
    • Nutzungsanteile
    • Erwerbszustand und Weiterveräusserungsabsichten bzw. Zeitpunkt
    • je nach Ertrag und Aufwand
  • starke Abhängigkeit vom konkreten Einzelfall

Immobilienbewertung

Grundsätze

  • Allgemein
    • Verkehrswert unter Berücksichtigung Ertragswert ./. Immobilien-Passiven
  • Selbst bewohnte Immobilien
    • Besteuerung zu reduzierten Ansätzen
      • Bundesgericht: Mindestsatz: 60 % (BGE 124 I 145)
      • Erhebliche kantonale Unterschiede in der Wertbemessung!
  • Ferienwohnungen
    • Uneingeschränkte Besteuerung (weil nicht dauernd selbst bewohnt)
  • Fremd genutzte Immobilien
    • Uneingeschränkte Besteuerung
  • Land- oder forstwirtschaftlich genutzte Immobilien

Wertveränderungen

  • Werterhöhung
    • bei Fremd- oder Eigenleistungen
    • Koordination: Anpassung per Bauvollendung
  • Wertreduktion
    • bei baulichen Veränderungen (Abbruch, Umnutzung)
    • Wertverminderungen
      • Lärm (Fluglärm [zB Südanflug], Bahnlärm etc.)
      • Einräumung von Rechten (Baurecht, Wohnrecht, Nutzniessung)
      • Einräumung privat-rechtlicher Dienstbarkeiten
        • mit wesentlicher Beeinträchtigung von Grundstückswert oder Bewirtschaftung
          • dauernde (mehr als 30 Jahre) Beeinträchtigung
            • Grundstückgewinnsteuer (bei Kantonen mit monistischer Besteuerung)
          • weniger als 30 Jahre dauernde Beschränkung
            • Einkommenssteuer
          • Rücksichtnahme auf diese Unterscheidung bei der Vertragsredaktion
      • Enteignung (Expropriation)
        • Besteuerung der Enteignungsentschädigungen via Grundstückgewinnsteuer (bei Kantonen mit monistischer Besteuerung)

Neubewertung

  • Objektveränderungen
    • Partellierungen
    • Zusammenlegungen
    • Nutzungsänderungen
    • Neu- oder Umbauten, Renovationen
  • Periodische Neubewertung auf Veranlassung des Fiskus
    • Vermeidung zu grosser interkantonaler Unterschiede
    • Angleichung an die „Repartitionswerte“ der Schweizerischen Steuerkonferenz für die interkantonale Steuerausscheidung
  • Anfechtung der Neubewertung
    • Einsprache an die Steuerbehörde
    • Frist: in der Regel 30 Tage

Ermittlung des steuerbaren Vermögens

  • Vermögensstand per Ende Steuerperiode
  • Allgemein: steuerbares Vermögen = gesamtes Reinvermögen
  • Immobilien:
    • allgemein: Immobilienwert ./. Immobilien-Passiven
    • selbst bewohnte Immobilien: reduzierte Besteuerung
    • land- oder forstwirtschaftlich genutzte Immobilien: Ertragswert

Steuertarife

Allgemein

  • Bunde: keine Vermögenssteuer
  • Kantone:
    • Steuertarife: kantonal unterschiedlich, progressiv, neu auch teils degressiv
    • Steuersätze: kantonal unterschiedlich
    • Freibeträge: kantonal unterschiedlich
    • Steuerbelastung: im Verhältnis zur Einkommenssteuer minim

Minimalsteuern

  • = Surrogat für Einkommens- und Vermögenssteuern bei natürlichen Personen
    • Kantone mit Minimalsteuer
      • NW
      • OW
      • UR
  • = Surrogat für Gewinn- und Kapitalsteuern bei juristischen Personen
    • Minimalsteuer soll auf Ersatzfaktoren an die Gewinn- und Kapitalsteuer angerechnet werden
    • Kantone mit Minimalsteuer
      • AG
      • AI
      • AR
      • BS
      • LU
      • NW
      • OW
      • SG
      • SH
      • TG
      • TI
  • Höhe im interkantonalen Verhältnis: max. 2 %o des Immobilienwertes

Steuerausscheidung

  • Für eine ausserkantonale Immobilie besteht infolge örtlicher Steueranknüpfung eine anteilsmässig abzuführende Vermögenssteuer
  • Auch Ausländer, die in der Schweiz eine Immobilie besitzen, bezahlen für diese eine Vermögenssteuer.

Besteuerungs-Ende

  • Wegzug ins Ausland
  • Veräusserung des Immobilie am ausserkantonalen Nebensteuerdomizil

Ergänzende Vermögenssteuer

Der Bund ermächtigt die Kantone, bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Immobilien unter folgenden Voraussetzungen und Bedingungen eine sog. „ergänzende Vermögenssteuer“ nach zu erheben:

  • land- oder forstwirtschaftliche Nutzung
  • ehemalige Bewertung zum Ertragswert
  • Grundstück mit Baulandqualität in der Bauzone
  • veränderte Verhältnisse
    • Grundstücksveräusserung
    • Aufgabe der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung
    • Nutzungsänderung (zB Bebauung)
  • Annahme, dass dem Steuerpflichtigen der Verkehrswert bereits während der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung latent zur Verfügung gestanden habe.

Die Nachbesteuerung der ergänzenden Vermögenssteuer

  • erfolgt im Umfange der Differenz zwischen Ertrags- und Verkehrswert
  • kann auf max. 20 Jahre rückwirkend vorgenommen werden
  • findet erst mit der Veräusserung bzw. Nutzungsänderung statt

Steueraufschub-Tatbestände sind:

  • güterrechtliche Auseinandersetzung unter Ehegatten
  • Schenkung
  • Erbgang
  • Erbteilung
  • Ersatzbeschaffung.

Kantone mit ergänzender Vermögensbesteuerung

Folgende Kantone haben dieser Kompetenz Gebrauch gemacht, aber mit unterschiedlichen Besteuerungsbedingungen, namentlich in Bezug auf die Besitzesdauer:

  • AI
  • SG
  • SH
  • TG
  • ZH

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