StWE-Erneuerungsfonds

Gegenstand

In der Regel bildet die Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG) durch Beiträge ihrer Mitglieder nach deren Wertquoten Rücklagen für künftige Erneuerungsarbeiten als zweckgebundenes Gemeinschaftsvermögen, den Erneuerungsfonds (EF). Steuerlich wird der Beteiligungsanspruch als bewegliches Vermögen qualifiziert.

Steuerliche Implikationen

Die steuerlichen Kautelen sind:

  • Besteuerungsort: Hauptsteuerdomizil des jeweiligen Stockwerkeigentümers, da EF nicht liegenschaftlicher Wert (vgl. Urteil 2P.126/1998 22. 02. 2000 (keine BGE-Publikation) in SteuerRevue 4/2000, S. 295)
  • Unterhaltskosten: abzugsfähig wie bei anderen Grundstücksarten (vgl. ZGB 655)
  • Wahlrecht: Pauschalabzug oder effektiver Aufwand
    • Pauschalabzug
      • Keine separate Geltendmachung der Erneuerungsfondseinlagen
    • Abzug nach effektivem Aufwand
      • Kantone mit entgegenkommender Praxis
        • Erneuerungsfonds-Beiträge (für künftige Unterhaltskosten) können nebst der (aktuellen) effektiven Aufwände steuerlich in Abzug gebracht werden
        • = höherer Abzug als effektiver Aufwand
        • Es ergeben sich vielfach in späteren Steuerperioden Abrechnungskorrekturen
      • Kantone mit strenger Praxis
        • Hinzurechnung der Erneuerungsfonds-Beiträge zum Einkommen, unter Abzug der effektiven Unterhaltskosten
        • Keine Aufrechnung bei Zweckentfremdung der Fondsmittel für wertvermehrende Aufwendungen
    • Wertvermehrende Aufwendungen aus dem Erneuerungsfonds
      • Anteilsmässige Aufrechnung bei den Stockwerkeigentümern als Einkommen (gesetzliche Grundlage unklar)
      • Keine anteilsmässige Anrechnung
        • Voraussetzung: kein Rückerstattungsanspruch für Erneuerungsfonds-Einlagen (vgl. für den Bund: DBG 32 Abs. 2).

Steuerdeklaration des Anteils am StWE-Erneuerungsfonds

  • Steuererklärung
    • Die Stockwerkeigentümer haben ihren Anteil am Erneuerungsfonds hinsichtlich Vermögen und Ertrag im Wertschriftenverzeichnis in ihrer Steuererklärung unter „Werte ohne Verrechnungssteuerabzug (Kolonne B)“ einzutragen bzw. auszuweisen
  • Verrechnungssteuer
    • Der Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG) hat die auf allfälligen Erlösen des Erneuerungsfonds erhobene Verrechnungssteuer als Ganzes zurückzufordern
    • Für die Verrechnungssteuerrückforderung stellt die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) auf ihrer Homepage das Formular 25 „Antrag auf Rückerstattung der Verrechnungssteuer“ zur Verfügung
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