Eigenleistungen

Ausgangslage

Eigenleistungen liegen dann vor, wenn der Steuerpflichtige selber Arbeiten an der Liegenschaft ausführt. Relevant sind vor allem Arbeiten, die zu einer erheblichen Wertvermehrung führen. Meistens sucht der Steuerpflichtige nach Möglichkeiten, seine Bauaufwendungen steuerlich geltend zu machen resp. vom Liegenschaftenertrag abzuziehen.

Vorsicht: Steuerfolgen

Die Eigenleistungen können folgende Steuerfolgen zeitigen:

  • Einkommenssteuer
  • Sozialversicherungsabgaben (AHV/IV/EO/FAK und AlV etc.)
  • Mehrwertsteuer (MWST)
  • Grundstückgewinnsteuer.

Einstufung

Die Steuerfolgen sind unterschiedlich, je nach dem, ob der Steuerpflichtige selbständigerwerbend oder unselbständigerwerbend ist.

Realisationszeitpunkt

Die Abgabefolgen treten zu verschiedenen Zeiten und mit unterschiedlichen Steuern ein:

Selbständigerwerbender

  • Berufsnahe Arbeiten an der Immobilie
    • Unmittelbare Einkommensbesteuerung (siehe Vorsicht Steuerfolgen)
    • Ausnahme: Kleinarbeiten in der Freizeit (> Behandlung wie beim Unselbständigerwerbenden, siehe nachfolgend)
  • Verkauf (= Realisation)
    • Grundstückgewinnsteuer

Unselbständigerwerbender

  • Arbeiten an Immobilie
    • nicht unmittelbar steuerbares Einkommen, da kein Geldzufluss
    • Wertvermehrung: latente Steuerlast
  • Verkauf (= Realisation)
    • Einkommenssteuer
    • Grundstückgewinnsteuer
      • Wert der Arbeiten = Anlagekosten; der Wert der Arbeiten sollte sich aber auch beim Verkaufserlös niederschlagen
      • Aufwendungen werden nur berücksichtigt, falls es zu einer Einkommenssteuerdeklaration kam bzw. kommen wird.

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