Baukreditzinsen

Ausgangslage

Baukreditzinsen zum Baukredit aufgerechnet, weshalb früher auch Maximal-Grundpfandverschreibungen (Grundpfandsicherheit für Kapital und Zinsen zusammen im Grundpfandbetrag) als Sicherheit errichtet wurden. Nach Fertigstellung des Baus wird der Baukredit konsolidiert und in eine Hypothek umgewandelt. Dieses traditionelle Vorgehen wird oft nur noch bei kleineren Bauprojekten angewandt. Heute wird vor allen Dingen mit sog. „festen Vorschüssen“ finanziert, was einerseits die Sache administrativ vereinfacht und anderseits das Problem der „Nichtabzugsfähigkeit der Baukreditzinsen“ entschärft.

Weiterführende Informationen

» Finanzierung von Immobilien: Baukredit-Finanzierung

Abzugsfähigkeit der Baukreditzinsen?

Neubau

  • Baukredit-Schuldzinsen
    • sind auf Bundesstufe (DBG; vgl. auch BGE 2C_516/2011) und in vielen Kantonen nicht abzugsfähig
    • gelten als Anlagekosten bzw. sind als Anlagekosten zu aktivieren
    • Ausnahmen
      • AR + AG: vollumfängliche Abzugsfähigkeit
      • ZH:
        • Geschäftliegenschaften = Anlagekosten / kein Abzug
        • Privatliegenschaften > Baukreditzinsen als „ordentliche Schuldzinsen“ abzugsfähig
      • SZ:
        • Regelung wie ZH, zusätzlich aber
        • Wahlrecht des Steuerpflichtigen bei Baukreditzinsen auf Privatliegenschaften
          • Schuldzinsenabzug bei der Einkommenssteuer
          • Geltendmachung bei der Grundstückgewinnsteuer als wertvermehrende Aufwendungen
      • BE + BL:
        • Regelung wie ZH, zusätzlich aber
        • Wahlrecht des Steuerpflichtigen bei Baukreditzinsen auf Privat- und Geschäftsliegenschaften
          • Schuldzinsenabzug bei der Einkommenssteuer
          • Geltendmachung bei der Grundstückgewinnsteuer als wertvermehrende Aufwendungen
      • Tipp für wahlrechtsberechtigte Steuerpflichtige
        • Vorteilhafter ist der Zinsabzug bei der Einkommenssteuer
        • Gründe
          • Steuerbelastung ist im Falle der mittel- bis langfristigen Haltedauer der Immobilie bei der Einkommenssteuer höher als bei der Grundstückgewinnsteuer
          • Sofortiger Nutzen bei der Einkommenssteuer gegenüber Vorteilseintritt bei der Grundstückgewinnsteuer erst bei Veräusserung
  • Baukredit-Konsolidierung
    • Nach Konsolidierung des Baukredits sind die Schuldzinsen der dereinstigen Hypothek vom Einkommen abzugsfähig

Umbau (auch Renovation)

  • Bewohnter Umbau
    • Kreditzinsen gelten als abzugsfähige Schuldzinsen
  • Umbau im Leerstand
    • Es sind die Regeln für Neubauten anwendbar

Ausbau, Aufstockung und Anbau

  • Anwendbarkeit der Regeln für Neubauten

 

Regeln für die Abgrenzung nicht abzugsfähiger Baukreditzinsen und abzugsfähiger Schuldzinsen

In der Praxis haben sich folgende Abgrenzungskriterien herausgebildet:

  1. Baukredite = Fremdmittel für die Erstellung einer Baute
  2. Qualifikation als Baukredit
    • unabhängig von der Mittelherkunft
    • unabhängig von der Sicherung
    • unabhängig vom Titel des Rechtsgeschäfts
  3. Bauvollendung = effektiver Objektbezug
  4. Konsolidierung des Baukredits
    • Teilkonsolidierung = Unbeachtlichkeit für die Qualifikation
    • Baukredit-Konsolidierung nach Bezug: Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen (rückwirkend) ab Objektbezug
  5. Massgeblichkeit des individuell-konkreten Einzelfalls

In der Praxis herausgebildete Alternativen

Insbesondere die Baubranche sucht immer nach Alternativen, hier zur Herstellung Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen für die Baurefinanzierung:

  1. Aufnahme eines Hypothekar- anstelle eines Baukredits
  2. Aufnahme des Hypothekarkredits auf einer Drittimmobilie
  3. Abschluss einer Festhypothek mit festen Vorschüssen auf bestimmte Baufortschritts-Zeitpunkte (Koordination von Werklohn-Teilfälligkeiten und Bezug der festen Vorschüsse)
  4. (zeitweilige) Vorfinanzierung durch die am Bau Beteiligten (Werklohnstundung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt oder bis zur Bauvollendung)

Die Organe der Steuerbehörden sollten nie unterschätzt werden: Sie sind aufmerksam, entdecken auffällige Vertrags-Konstruktionen und qualifizieren diese ggf. als Steuerumgehung.

Geschäftsimmobilien und Baukreditzinsen

  • Aktivierungspflichtige Baukreditzinsen können im Rahmen steuerlicher Abschreibungen der Immobilie berücksichtigt werden
  • Folgen:
    • Sofortige Ertragsminderung
    • Vorteil nicht erst bei Immobilienveräusserung (zB bei Privatliegenschaften)
  • ACHTUNG:
    • Gewisse Kantone kennen auch für Baukreditzinsen auf Geschäftsimmobilien die „Sofortabschreibung“
    • Aufwandwirksamkeit: im Steuerjahr der Bauvollendung

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