Mehrwertsteuer (MWST)

Allgemeines

Beim Kauf eines Neubau-Objektes wird regelmässig – verdeckt oder offen – ein erheblicher Betrag für MWST mitbezahlt. Die Auseinandersetzung mit Thema MWST lohnt sich für alle Grundeigentümer, die sich mit dem Bau, der Renovation und dem Unterhalt eines Gebäudes befassen müssen.

Selbstgenutzte Wohnimmobilien

Für den Käufer selbst bewohnter Immobilien dürfte der MWST-pflichtige Immobilien-Erwerb kein Thema sein, da er weder eine MWST-Optierung vornehmen, noch Vorsteuern geltend machen kann.

Die Nichterwähnung des MWST-Themas im Grundstück-Kaufvertrag verhindert eine MWST-Geltendmachung des Verkäufers.

Immobilien-produzierende Branche

Am Beispiel einer schlüsselfertigen Wohnung, erstellt durch einen General- oder Totalunternehmer, kann die Verteuerung am Besten festgestellt werden:

  • Im Grundstückkauf- und Werkvertrag mit Privatkäufern wird die MWST nicht ausgewiesen.
  • Der nicht MWST-pflichtige Käufer kann die mittelbar bezahlten MWST mangels Vorsteuerberechtigung nicht zurückfordern
  • Die MWST verbleibt beim Fiskus!

Geschäftsimmobilien

MWST-pflichtige Käufer wie Selbständigerwerbende (Einzelunternehmer, Angehörige akademischer Berufe, Personengesellschafter etc.), Investoren und gewerbsmässige Immobilientreuhänder tun gut daran, sich vor dem Erwerb mit der MWST-Frage auseinanderzusetzen; die Nachbefassung ist vielfach zu spät.

Ebenso sollten sich private Kapitalanleger, die von Mietern gewerblich genutzte Immobilien kaufen wollen, mit der MWST-Thematik auseinandersetzen.

Freiwillige Unterstellung unter die MWST-Pflicht

Personen, die die Voraussetzungen für eine MWST-Pflicht nicht erfüllen, können sich dieser freiwillig unterstellen (sog. Optierung pro MWST-Pflicht).

Voraussetzung:

  • Umsatz von CHR 40’000.—p.a.

Durch die freiwillige Unterstellung unter die MWST wird das u.U. vorteilhafte Vorsteuerabzugsrecht begründet!

Eigenverbrauchssteuer

Die Nutzungsänderung einer (originär oder optiert) MWST-pflichtigen Liegenschaft löst eine Korrektur der Vorsteuern durch Besteuerung mit einer sog. Eigenverbrauchssteuer aus. Wegen der Steuerbelastung ist in tatsächlicher Hinsicht zu prüfen, ob die Nutzungsänderung vor, mit oder nach der Handänderung stattfindet.

ACHTUNG

Will der Käufer die Immobilientransaktion MWST-unterworfen durchführen, sollte er sich vom Verkäufer bestätigen lassen, dass beim Kaufsobjekt keine Nutzungsänderung stattgefunden hat und, dass für die MWST-fähige Abwicklung eine objektiv und subjektiv wesentliche Erwerbsvoraussetzung sei.

Korrekte MWST-Optierung bei den Mieten

Ausgangslage (Optik Käufer):

  • Kaufsgegenstand: eine MWST-pflichtig vermietete Immobilie
  • „Investor due diligence“
  • Prüfbereich MWST

Der due diligence-Verantwortliche hat zu prüfen, ob

  • die Optierung im Mietvertrag verabredet ist
  • sich die Optierung auf Miete und Nebenkosten erstreckt
  • der Optionsantrag (Form 760) fristgerecht innert 30 Tagen nach Mietvertragsschluss an die ESTV, Hauptabt. MWST, zur Genehmigung zugestellt worden ist
  • sich ein allf. Nachmieter der Optierung unterworfen hat und das Form. 760 ebenfalls innert 30 Tagen der ESTV zur Genehmigung eingereicht wurde.

Mehrwertsteuer aus der Perspektive des Verkäufers

» Verkauf von Immobilien: Mehrwertsteuer (MWST)

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