Grundsteuer-Planung

Die Höhe der Grundsteuern beeinflusst die Anlagerendite merklich. Besonders betroffen sind kurze Haltedauern.

Der Käufer sollte eine Steuerplanung vornehmen, und zwar in Bezug auf

1. Standort-Kanton und sein Steuersystem

  • Monistisches System („Zürcher-System“)
    • Immobilien im Geschäftsvermögen
    • Grundstückgewinnsteuer (Sondersteuer) schliesst Verlustverrechnung aus (Verlustverrechnung beschränkt auf Einkommenssteuer [natürliche Person] oder Gewinnsteuer [juristische Person])
    • Wirtschaftliche Handänderung [Share deal]
    • für latente Steuern, die teilweise dem Aktienverkäufer überwälzt werden können, bei langer Besitzesdauer besser als dualistisches System
  • Dualistisches System („St. Galler-System“)
    • Immobilien im Geschäftsvermögen
    • Steuersystem bezieht Anlagekosten, Betrieb und Verkaufserlös in die Gesamt Gewinn- und Verlustberechnung mit ein, wie andere assets; Verlustverrechnung so möglich

2. Objektauswahl

  • steuerbefreite Managementimmobilien (Eigennutzung, sog. Betriebsliegenschaft)
  • Kapitalanlageimmobilien (bei monistischem System » Sondersteuer auf Verkaufsgewinn)
    • Betreiberimmobilie (idR nur ein Nutzer)
    • Andere Objekte (mit einer Vielzahl von Nutzern)

3. Mutmassliche Haltedauer

4. Steuerstatus allgemein

  • Natürliche Personen: Privatperson oder Selbständigerwerbender?
  • Juristische Personen: siehe Ziff. 1a oder 1b
  • Sofern und soweit gemäss kantonalen Besteuerungsgrundlagen sinnvoll: Akkreditierung als gewerbsmässiger Immobilienhändler (zB BE)

5. Immobilienbezogenen Steuerstatus

  • Voraussetzungen für gewerblichen Immobilienhändler erfüllt
  • Voraussetzungen für gewerblichen Immobilienhändler nicht erfüllt

6. Die Möglichkeit zur Zwischenschaltung einer ausländischen Gesellschaft

  • – etwa in einem DBA-Staat bzw. einem Staat mit vorteilhaftem Abkommensnetzwerk zur Optimierung der steuerlichen Belastung

Die Kunst besteht darin, eine steuerlich geeignete Auswahl aus den 6 Aspekten zu finden.

Weiterführende Informationen

» Steueroptimiertes Immobilieninvestment

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