Einkommenssteuerplanung

Die RENDITE DER KAPITALANLAGE wird geprägt durch:

  • ERWERBS-RECHTSTRÄGER
    • Erwerb durch eine natürliche Person oder Personengesellschaft
      • Privater Immobilienfonds (Special)
    • Erwerb mit einer Kapitalgesellschaft (asset deal)
      • Kauf über eine ausländische Gesellschaft mit Sitz in einem steuer-günstigeren Land als der Schweiz, welches mit der Schweiz ein DBA unterhält und dort die Besteuerung der Veräusserung von Mehrheitsbeteiligungen als bewegliches Vermögen vorsieht
      • VERKAUF/Immobilien-Gesellschaften/Verkauf Mehrheitsbeteiligung/internationales Verhältnis
    • Erwerb einer Kapitalgesellschaft (share deal)
  • HÖHE DER FREMDFINANZIERUNG (steueroptimale Hypothekenhöhe)
  • STEUERLICHE ZUORDNUNG (Geschäftsvermögen oder Privatvermögen)
  • MWST-GESTALTUNG BEIM ERWRB ODER FÜR DANACH
  • OBJEKTWAHL IN BEZUG AUF BAUZUSTAND BZW. UNTERHALTSNACHHOLBEDARF
    • Für Immobilien mit Unterhaltsnachholbedarf sind die Instandstellungskosten ab Erwerb bei der Direkten Bundessteuer und den Kantonssteuern vom Einkommen abzugsfähig (zur Praxisänderung vgl. die Box)
    • Idee vieler steuersparender Privat-Erwerber unterhaltsvernachlässigter Immobilien einerseits zu Lasten des Einkommens zu renovieren und anderseits für den Weiterverkauf die anrechenbaren Anlagekosten zu erhöhen (Reduktion der Grundstückgewinnsteuer).

Aufhebung der Dumont-Praxis / Praxisänderung

  • Die Dumont-Praxis besagt, dass Instandstellungskosten einer vernachlässigten Liegenschaft in den ersten fünf Jahren nach Erwerb nicht zum Abzug berechtigen.
    • Die Rechtsprechung erfolgte angesichts findiger Steuerpflichtiger, die zu Lasten des steuerbaren Einkommens unterhalts-vernachlässigte Liegenschaften kauften, durch Renovationen, deren Kosten sie dem steuerbaren Einkommen belasteten, wertvermehrten und später steuergünstiger verkauften (tiefste Prozessionsstufe zB Kanton ZH: 20 %), um so die Steuerbelastung zu drücken.
    • Mit der „Dumont-Praxis“ wurden anschaffungsnahe Aufwendungen für vernachlässigten Unterhalt nicht zum Abzug zugelassen.
    • Als ordentlich unterhalten galten Liegenschaften grundsätzlich dann, wenn die einzelnen Bauteile und Materialien innerhalb ihrer vorhersehbaren Nutzungsdauer ersetzt wurden.
  • Die steuerharmonisierungs-motivierte Aufhebung dieser Praxis erfolgte bzw. erfolgt kantonal zu unterschiedlichen Zeitpunkten (2010 – 2012).
  • Folgen:
    • Kosten des Liegenschaftenunterhalts, insbesondere Instandstellungskosten, können künftig auch bei Altbauten sofort ab dem Erwerb von den Steuern abgezogen werden.
    • Bei den Steuern dürfen indes nur werterhaltende, nicht aber wertvermehrende Investitionen abgezogen werden.

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