Werkvertragsleistungen

Einleitung

Der Bau, Umbau und die Renovation von Gebäuden erfolgt in der Regel durch

  • Eigenbau (Architekt + Planer + Unternehmer)
  • Generalunternehmerbau (Architekt + Generalunternehmer)
  • Totalunternehmerbau (Totalunternehmer)

Mehrwertsteuer (MWST)

Differenzierung

Im Hinblick auf die Produktion einer für den Verkauf bestimmten Immobilie ist, ohne dass für deren Verkauf optiert wird, wie folgt zu differenzieren:

  • Liegt eine steuerbare werkvertragliche Leistung (ohne Landwert) vor?
  • Liegt ein von der Mehrwertsteuer (MWST) ausgenommener Grundstückverkauf vor?

Zu überbauender Boden gehört dem GU / TU

Gemäss aktueller ESTV-Praxis liegt ein von der MWST ausgenommener Grundstückkauf nur vor, wenn folgende Voraussetzungen kumulativ gegeben sind:

  1. Käufer erwirbt Objekt ab Plan (fertig projektiert und geplant)
  2. im Voraus festgesetzter Pauschalpreis für Land und Baute
  3. Keine wesentlichen Ausbauwünsche möglich (bis max. 5 % des Pauschalpreises)
  4. ein Kaufvertrag über Land und Baute
  5. Uebergang von Nutzen und Gefahr auf den Käufer erst nach Bauvollendung
  6. Kaufpreiszahlung erst nach bezugsbereiter Fertigstellung (30 % KP-Anzahlung zulässig)

Für den Fall, dass die vorstehenden Voraussetzungen nicht kumulativ erfüllt sind,

  • besteht eine steuerbare Werklieferung mit Recht auf Vorsteuerabzug
  • ist die Mehrwertsteuer (MWST) in Höhe von zur Zeit 8 % auf dem Wert der Baute (ohne Landwert) geschuldet
  • ist bei der Kaufpreisgestaltung die MWST in die Kalkulation mit einzubeziehen
  • sollte die MWST nicht offen ausgewiesen, aber mit der ESTV abgerechnet werden.

Weiterführende Informationen

» Immobilien ab Plan

» Schlüsselfertige Immobilien

Zu überbauender Boden gehört Bestellers

  • Es liegt immer eine steuerbare Werklieferung vor.

Baugewerblicher Eigenverbrauch

Sog. „baugewerblicher Eigenverbrauch“ liegt unter folgenden Voraussetzungen vor:

  • MWST-pflichtiger Eigentümer
  • Eigentum: Neubauobjekt oder Bestandesobjekt
  • Verwendung: Verkauf oder Vermietung
  • MWST-Steuerstatus
    • keine Optierung für Verkauf oder Vermietung
    • Optierung für Verkauf oder Vermietung nicht möglich.
Steuerbare Lieferungen

Arbeiten für fremde Rechnung

Arbeiten für eigene Rechnung

Voraussetzungen

  • Bei Baubeginn Verpflichtung, Eigentum am gesamten Bauwerk zu übertragen
Voraussetzungen

  • Keine Verpflichtung zur Uebertragung des gesamten Bauwerks bei Baubeginn
  • Ausnahme: StWE / auch wenn nicht alle StWE-Einheiten bei Baubeginn verkauft sind, trotzdem Eigenverbrauchsbesteuerung
Entgelt

  • = Gegenleistung des Dritten (exkl. Bodenwert)
Entgelt

  • Preis (exkl. Bodenwert)
  • Praxis: Anlagekosten ./. Boden mit spez. Berechnung
Wirkungen

  • Entgelt MWST-pflichtig
  • Vorsteuern abzugsfähig
Wirkungen

  • Eigenverbrauch MWST-pflichtig
  • Vorsteuern abzugsfähig
Lieferung Eigenverbrauch

Weiterführende Informationen

  • Spezialbroschüre Nr. 04 „Eigenverbrauch“ (gültig bis 31.12.2009) / Nachfolge-Broschüre pendin

Hauswarttätigkeit

Die durch den Steuerpflichtigen oder seine Arbeitnehmer erledigten Reinigungs-, Reparatur- und Unterhaltsarbeiten, die in den Umfang einer Hauswartstätigkeit fallen, sind vom baugewerblichen Eigenverbrauch ausgenommen.

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