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Unterhaltskosten

Definition

Als Unterhaltskosten gelten wiederkehrende Aufwendungen für den Erhalt der Liegenschaft in ertragsfähigem Zustande.

Abzugsfähige Unterhaltskosten im Allgemeinen

Abzugsfähige Unterhaltskosten sind:

  • Reparaturkosten
  • Gebäudeservice-Arbeiten
  • Sachversicherungsprämien
    • aus Feuerversicherung
    • aus Wasserschadenversicherung
    • aus Glasbruchversicherung
    • aus Erdbebenversicherung
    • aus Gebäudehaftpflichtversicherung
  • Kosten des Gartenunterhalts
  • Liegenschaftensteuer.

Abzugsfähige Unterhaltskosten bei Mietobjekten

Bei vermieteten Immobilien kann der Eigentümer folgende, ggf. von ihm zu tragende Kosten steuerlich abziehen:

  • Kosten von Privatstrassen (Strassenunterhalt, -beleuchtung und Schneeräumung)
  • Entsorgungsgebühren (Kehricht, Abwasser etc.)
  • Infrastrukturkosten (Portier, Hauswart, Aufzugsservice, Reinigung etc.)

Abzugsfähige Unterhaltskosten bei selbst genutzten Immobilien

Als nicht abzugsfähig gelten:

  • Betriebskosten (Kosten, die der Eigentümer bei einer Drittvermietung selber tragen müsste)
    • Versorgungskosten (Wasser, Wärme (Heizoel, Gas, Heizstrom)
    • Entsorgungskosten (Abwasser, Kehricht)
    • Telekomkosten (Telefon, Internet und TV)
    • Kaminfegerkosten
  • Lebenshaltungskosten
    • Allgemein
      • Kein Zusammenhang zu steuerpflichtigem Eigenmietwert
      • Lebenshaltungskosten sind all jene Kosten, die der Eigentümer bei einer Drittvermietung nicht selber tragen müsste
    • Luxusaufwendungen
      • Aufwendungen des Steuerpflichtigen aus Liebhaberei und persönlicher Neigung wie Intarsien, luxuriöse Ausstattung usw.
      • Aenderung oder Anpassung wegen des Baufortschritts bereits erstellter, funktionstüchtiger StWE-Innenausbauten im schlüsselfertigen Verkauf nach den Wünschen eines Käufers
        • Risiko des zahlenden Käufers, diese Aufwendungen weder einkommenssteuerrechtlich bei den Abzügen, noch beim späteren Verkauf als Anlagekosten in der Grundstückgewinnsteuer-Deklaration geltend machen zu können!
    • Umstritten: Sicherheitskosten (zB Securitas-Ueberwachung)

Überblick über die Liegenschaften-Unterhaltskosten

Folgendes ist für die steuerliche Abzugsfähigkeit der Liegenschaften-Unterhaltskosten zu beachten:

  1. Unterhaltskosten im Anschluss an Immobilienerwerb
    • Dumont-Praxis ist aufgehoben
    • Trotzdessen vernünftige Handhabung
  2. Abgrenzung werterhaltende und wertvermehrende Aufwendungen
    • Abgrenzung im Hinblick auf Abzüge bei der Einkommenssteuer bzw. Geltendmachung als Anlagekosten bei der Veräusserung im Grundstückgewinnsteuerverfahren in Kantonen mit monistischer Besteuerung
    • Separierte Rechnungsführung
    • Getrennte Ablage der Kostenrechnungen
  3. Wechsel von Effektivkosten- zu Pauschalkosten-Abzug?
    • Zahlen-Vergleich
    • Analyse der vorteilhafteren Variante
    • Prüfung Wechsel
    • Prüfung Bedingungen für Wechsel
  4. Erneuerungsarbeiten (Denkmalpflege, Energetische Massnahmen, Lärmschutz)
    • Entsprechende Nennung im Baugesuch
    • Bezeichnung in den Steuerdeklarations-Unterlagen
    • Teilrechnungen von Handwerkern verlangen, zwecks Kostenverteilung
    • steuerperioden-berücksichtigend
    • in Relation zu Immobilienertrag bzw. Gesamteinkommen
  5. Aufbewahrung der Liegenschaftenunterhalts-Dokumente, bis zur rechtskräftigen Grundsteuerdeklaration der Veräusserung, auch wenn die handelsrechtlichen Aufbewahrungspflichten kürzer sind